Legge sul pignoramento della prima casa: quando è possibile?

Iniziamo subito dicendo che il pignoramento della prima casa è possibile, anche se negli ultimi 5 anni la legge ha subito varie modifiche che hanno aumentato le forme di tutela riguardo ad un immobile che può essere considerato l’abitazione principale.

Dal 2013 ad oggi

Tra le prime modifiche sul pignoramento della prima casa troviamo il ‘Decreto del Fare’ del 2013 con cui il legislatore ha cercato di limitare il potere di aggressione che in precedenza spettava a enti e società di riscossione, come ad esempio Equitalia. Con questo decreto è infatti stata disposta l’impignorabilità della prima casa da parte del fisco (e relativi agenti per la riscossione) a patto che si tratti di un immobile che non è classificato come immobile di “lusso” e che sia anche l’unico immobile di proprietà del debitore. Logicamente per essere considerata ‘prima casa’ è necessario che risulti anche l’immobile ove il debitore ha la propria residenza.

Ribadiamo inoltre che se si hanno due immobili, ad esempio una casa con residenza, ed insieme ad essa una seconda casa, un terreno o un box di proprietà, allora non si ha alcuna protezione. Per la precisione il fisco potrà aggredire sia la seconda casa, il terreno e il box, che la prima casa. Gli unici limiti che rimangono, come vedremo tra poco, sono legati all’importo dovuto ed in senso assoluto al valore degli immobili che deve essere superiore a 120 mila euro.

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Ulteriori limiti per l’impignorabilità

Se non ci sono condizioni che possono escludere il pignoramento della prima casa, il fisco potrà procedere al pignoramento se il valore del debito (e degli immobili) supera i 120 mila euro. Se è compreso tra 20 mila e 120 mila l’ente o l’agente di riscossione potrà solo iscrivere ipoteca. In questo secondo caso non sarà quindi possibile procedere da parte del fisco alla vendita forzata dell’immobile all’asta.

Ricordiamo comunque che il fisco non può procedere direttamente al pignoramento dei beni immobili (e conseguente esecuzione forzata). Il primo passo deve essere sempre rappresentato dall’iscrizione di ipoteca, passati sei mesi dalla quale è possibile procedere al pignoramento sempre nei limiti suddetti.

Quali creditori sono limitati?

Attenzione: il decreto del fare ha riorganizzato le possibilità di pignoramento solo per questa tipologia di creditori. Infatti un creditore privato (ad esempio un’ex moglie in caso di inadempienza riferita agli assegni di mantenimento) oppure una banca (specialmente se sulla casa vi è ipoteca) possono sempre far partire la procedura per il pignoramento, anche se si tratta di una prima casa.

Non solo nel caso di separazioni e divorzi la legge ribadisce che in caso di inadempienza qualsiasi immobile può essere soggetto a esecuzione forzata, soprattutto non indicando valori minimi della cifra debitoria. E inoltre possibile far mettere sotto sequestro la prima casa per evitare che l’ex coniuge debitore la possa ‘alienare’ con una vendita.

Quindi la certezza riguardo al soggetto che non può procedere al pignoramento sulla prima casa si riferiva in pratica solo Equitalia, e quindi oggi, all’Agenzia delle Entrate. Per gli altri creditori non si può affermare l’impignorabilità dell’immobile anche se si tratta di una prima casa non di lusso, e allo stesso tempo unico immobile.

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Esempi

Vediamo alcuni esempi che determinano le ipotesi in cui ci può essere o non ci può essere il pignoramento. Gli esempi riguardano solo il caso in cui il creditore è rappresentato dal fisco, proprio perché, come appena evidenziato, per gli altri tipi di creditori non sussistono limitazioni per l’aggressione della prima e unica casa di proprietà:

  1. Il debitore ha un debito superiore ai 120 mila euro con il Fisco ed è proprietario di un solo immobile che tuttavia, anche se adibito ad abitazione, non è accatastato come civile abitazione (ad esempio risulta come studio): l’immobile potrà essere pignorato;
  2. Ipotesi uguale alla prima, ma l’immobile risulta come civile abitazione e il proprietario vi ha la residenza. Anche a fronte di un debito maggiore dei 120 mila euro, il Fisco non potrà provvedere al pignoramento;
  3. Il debitore ha un debito di 15 mila euro con il Fisco ed ha più di due immobili. Indipendentemente dal loro valore il Fisco non può usare il pignoramento e neppure l’ipoteca;
  4. Stessa ipotesi di prima ma il debitore ha un debito superiore a 20 mila euro ma inferiore a 120 mila euro: il fisco potrà ipotecare gli immobili;
  5. Il debitore ha un solo immobile, che risulta civile abitazione ma è accatastato come Villa. Anche se vi ha residenza, per un debito superiore ai 120 mila euro, potrà essere pignorato dal fisco;
  6. Stessa ipotesi precedente, solo che l’abitazione non risulta villa o abitazione di lusso, tuttavia il debitore non vi ha la residenza: il fisco potrà pignorare l’unico immobile in quanto manca il requisiti della prima casa.

Il fondo patrimoniale: pignorabile o impignorabile?

Infine c’è il caso dell’inserimento dell’immobile che si vuole proteggere in un fondo patrimoniale. Per questa situazione specifica, anche abbastanza particolare, mancando una disposizione di legge chiara è la giurisprudenza che ha impresso un orientamento con le scelte fatte dalla Cassazione. L’orientamento predominante segue due direzioni:

  • se l’obbligazione dalla quale nasce per il creditore il diritto al pignoramento è dovuto al fabbisogno della famiglia, allora l’immobile inserito nel fondo patrimoniale è pignorabile;
  • se manca il legame con il “fabbisogno familiare” allora può non essere pignorabile e la protezione del fondo patrimoniale può servire.

Secondo le sentenze degli ultimi anni della Cassazione, comunque è il debitore che deve dimostrare l’estraneità dell’obbligazione dal soddisfacimento del fabbisogno familiare.

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