- \n
- che il debitore sia titolare di un immobile;<\/li>\n
- le caratteristiche dell\u2019immobile stesso.<\/li>\n<\/ul>\n
Come vedremo ampiamente tra poco bisogna infatti considerare le forme di tutela che sono state riservate alla prima e unica casa del debitore. <\/p>\n
Come funziona?<\/h3>\n
Alla pari degli altri pignoramenti, anche quello immobiliare necessita prima di un atto di precetto<\/strong> che a sua volta deve essere giustificato da un atto esecutivo dimostrabile con un titolo (ad esempio una cambiale, un assegno, ecc). Il titolo pi\u00f9 usato nel caso del pignoramento immobiliare \u00e8 per\u00f2 l\u2019iscrizione di ipoteca<\/strong>, che permette al creditore di seguire una procedura pi\u00f9 veloce, dal momento che per sua natura \u00e8 gi\u00e0 \u2018legato\u2019 all\u2019immobile stesso (anche per questo \u00e8 la principale forma di garanzia usata dalle banche in caso di concessione di un mutuo). <\/p>\n
Approfondimento: Cambiale ipotecaria<\/strong><\/a>.<\/p>\n
Prima casa<\/h3>\n
Il Decreto del Fare<\/strong> ha riordinato un po\u2019 la materia di pignoramento della prima casa<\/strong>, stabilendo in modo specifico che per poter accedere a delle forme di \u201ctutela\u201d come la non aggredibilit\u00e0 del bene (e quindi al non assoggettamento a una procedura di pignoramento immobiliare), si devono verificare i seguenti requisiti:<\/p>\n
- \n
- il creditore non deve essere un privato. In pratica i limiti suddetti si applicano solo se il creditore \u00e8 un\u2019agenzia di riscossione. Di contro una banca che ha un\u2019ipoteca come garanzia, pu\u00f2 quindi procedere al pignoramento;<\/li>\n
- il debito deve essere superiore a 120 mila euro;<\/li>\n
- la casa non deve essere di \u201clusso\u201d;<\/li>\n
- l\u2019immobile deve essere l\u2019unico intestato al debitore.<\/li>\n<\/ul>\n
Nell\u2019ottica di quanto appena evidenziato al punto 3 sottolineiamo come il decreto del fare n. 69\/2013 specifichi proprio il termine \u2018unico immobile\u2019 e non \u2018prima casa\u2019. Baster\u00e0 perci\u00f2 avere un qualsiasi bene immobile di propriet\u00e0 per perdere questo diritto.<\/p>\n
Approfondimento: Prestito casa<\/strong><\/a>.<\/p>\n
Cosa cambia se la garanzia \u00e8 un\u2019ipoteca?<\/h3>\n
Come detto poc\u2019anzi nel caso di una banca che vanta un\u2019ipoteca come garanzia (o altro creditore privato) la procedura \u00e8 notevolmente pi\u00f9 semplice e veloce. Il titolare del titolo di credito esecutivo deve infatti fare solo il deposito della richiesta di vendita forzata<\/strong>. Quindi si salta la procedura di notifica di atto di precetto e di pignoramento e si passa immediatamente al deposito: il credito \u00e8 gi\u00e0 riconosciuto e dimostrabile a monte tramite l\u2019iscrizione di ipoteca nei registri immobiliari<\/strong>. Non solo l\u2019iscrizione di ipoteca funge anche da divieto di alienazione dei beni oggetto di pignoramento. <\/p>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloprestito.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/iscrizione-ipoteca-immobiliare.jpg\"\/)
<\/p>\nQuesto per\u00f2 non porta a un risparmio sui costi da sostenere da parte dello stesso creditore. Oltre ai costi amministrativi e ai diritti da versare ai vari professionisti coinvolti, si devono aggiungere i compensi di periti, di avvocati e la gestione dell\u2019immobile che viene affidata a terze persone. Tutti questi costi verranno recuperati con una vendita all\u2019asta?<\/em> <\/p>\n
Non \u00e8 in realt\u00e0 possibile rispondere a questa domanda. Il giudice che dispone la vendita all\u2019asta, terr\u00e0 infatti presente la somma che il creditore vanta come credito e la somma delle spese che ha sostenuto per il pignoramento, stabilendo una base d\u2019asta adeguata in funzione del valore periziato dell\u2019immobile. Detto questo non si pu\u00f2 sapere con precisione a quanto l\u2019immobile verr\u00e0 poi effettivamente venduto (ad esempio in caso di una o pi\u00f9 aste deserte ad un determinato \u2018prezzo\u2019). <\/p>\n
Conversione dei pignoramenti<\/h3>\n
Pu\u00f2 succedere che il debitore riesca a reperire denaro sufficiente a restituire la somma dovuta al creditore. In questo caso pu\u00f2 chiedere al giudice che si proceda alla conversione del pignoramento<\/strong>. Previo accordo con il creditore tale somma potr\u00e0 essere: <\/p>\n
- \n
- inferiore al debito ed al valore dell\u2019immobile (soprattutto se il creditore teme che ci vorr\u00e0 molto tempo perch\u00e9 la casa venga venduta);<\/li>\n
- dilazionata in diverse tranches (rate mensili) per un periodo massimo di 3 anni previa ratifica del giudice che segue il procedimento.<\/li>\n<\/ul>\n
N.B. Questa richiesta deve avvenire prima che il giudice deliberi in favore della vendita all\u2019asta. <\/p>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloprestito.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/tempi-pignoramento-immobiliari-e1542301575856.jpg\")
<\/p>\nLimiti temporali<\/h3>\n
E\u2019 il creditore che deve adoperarsi per non far scadere i tempi entro i quali il pignoramento immobiliare rimane esercitabile ai fini della vendita. Questo va eseguito entro 45 giorni<\/strong>. E\u2019 inoltre necessario che la richiesta di vendita dell\u2019immobile all\u2019asta avvenga con una richiesta formale depositata al tribunale (costi e tipologie di formulario possono variare da Tribunale ad altro tribunale, quindi bisogna rivolgersi localmente). <\/p>\n
Entro 60 giorni dal deposito della richiesta di vendita<\/strong> (che possono essere prorogati su richiesta dal giudice ma per un periodo massimo di altri 60 giorni), si devono depositare i documenti atti a dimostrare tutti i passaggi che hanno caratterizzato l\u2019immobile nei 20 anni precedenti (in sostanza va richiesto al catasto lo storico di 20 anni) con l\u2019aggiunta degli estratti catastali. Il perito invece viene nominato dal giudice (quindi non \u00e8 richiesto deposito di perizia di un tecnico di parte). <\/p>\n
Sulla base di tutti questi documenti il giudice stabilisce il prezzo di base d\u2019asta, considerato anche il valore commerciale del momento che a sua volta \u00e8 logicamente determinato dalla zona in cui l\u2019immobile \u00e8 ubicato. Ricordiamo inoltre che la vendita degli immobili ormai avviene per via telematica. <\/p>\n
Limiti di importo<\/h3>\n
Il legislatore non ha imposto un limite minimo per poter procedere al pignoramento immobiliare (solo nel caso della prima casa da parte dell\u2019agenzia alla riscossione c\u2019\u00e8 quello di un debito di 120 mila euro, ma negli altri casi si rimette al buon senso del creditore). <\/p>\n
Tuttavia richiedere un pignoramento immobiliare per importi molto piccoli pu\u00f2 portare a una facile opposizione del debitore che ad esempio potr\u00e0 dimostrare che ci sono altri beni aggredibili pi\u00f9 in linea con il valore da pignorare in funzione del credito. <\/p>\n
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- Problemi con Banche, finanziarie, Fisco<\/li>\n
- Atto di precetto<\/a><\/li>\n
- Cancellazione Crif<\/a><\/li>\n
- Esdebitazione<\/a><\/li>\n
- Opposizione decreto ingiuntivo<\/a><\/li>\n
- Prescrizione cartelle Equitalia<\/a><\/li>\n
- Recupero crediti<\/a><\/li>\n
- Saldo e stralcio<\/a><\/li>\n
- Sovraindebitamento<\/a><\/li>\n
- Piano del consumatore<\/a><\/li>\n
- Pignoramento<\/a><\/li>\n
- Rateazione avviso bonario<\/a><\/li>\n
- Pignoramento prima casa<\/a><\/li>\n
- Anatocismo bancario<\/a><\/li>\n
- Pignoramento immobiliare<\/strong><\/li>\n
- Pignoramento conto corrente<\/a><\/li>\n
- Pignoramento mobiliare<\/a><\/li>\n
- Pace Fiscale<\/a><\/li>\n
- Pignoramento presso terzi<\/a><\/li>\n
- Pignoramento dello stipendio<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
- Cancellazione Crif<\/a><\/li>\n